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房企合销比榜单:锤破千亿房企的泡沫

放大字体  缩小字体 2020-06-30 16:26:06

  合同销售额、营收、净利润、负债等是考察上市房企实力的重要指标,反映了企业的经营规模、经营效益、盈利能力等。其中,合同销售额往往指的是全口径销售额,即将企业参与的所有楼盘项目的销售额全部计入在内,长期作为某些房企的宣传口号,并不能反映上市公司真实的营收状况。

  网易财经推出《2019内房股合销比排行榜》,通过计算合销比(合约销售额/实际营收),从而真正区分与观察房企的规模扩张及盈利能力等情况。

  合销比排名靠前的房企,意味着其实营收水平越低、对合同销售等套路的依赖越大。

  销售额膨胀:真假“千亿房企”

  合销比榜单显示,滨江集团、正荣地产、中国金茂为占据“前三甲”。

  对房企而言,销售额突破千亿意味着更大的话语权、更多的拿地机遇、更低的融资成本、更强的人才吸附能力等,同时,也预示着将迈入更高一级的规模竞争阶段。

  排在合销比榜单第一位的滨江集团,2019年合同销售额为1120.6亿元,但真实营收只有249.5亿元,合销比高达4.49倍。此外,2017年和2018年,滨江集团的合同销售额分别为615亿元、850.1亿元。对应的2017年-2018年,滨江集团的实际营收分别为137.74亿元、211.15亿元。滨江集团合销比连年在4倍以上。

  通常,房地产行业由于销售结算收入存在滞后性,房企的营收大多反映的是过去1-2年的销售情况,营收不仅与当时的销售情况有关,也与房企交付项目速度相关。但合约销售额是实际营收额的4倍、乃至超过三年营收之和,就反映了很多问题。

  滨江集团过去三年的收入之和为598.39亿元,尚不足该集团在2017年的合约销售额。究其背后原因,是因为滨江集团财报中公布的是全口径销售额,这其中不仅包括该集团,还包括联营、合营企业的合约销售。这种做法在房企已成行业惯例,通过把一个合作项目的全部销售额确认到自家公司的销售里,令整个销售额看上去更加膨胀。结果导致某些房企的千亿,实际是以“共享”方式拼出来的。

  真正属于房企的销售额是在扣除相关合作方所占比例之和后,剩余的部分,即权益销售额,也只有权益销售额才能转化为房企的真正营收。与合约销售额相比,权益销售额才能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平。

  网易财经发现,滨江销售额不断刷新纪录的背后,实则是对于合作开发项目的高度依赖。滨江集团的评级报告书则显示,合约销售额之下,2017 -2019年的权益销售额分别为260亿元、374.8亿元、422.8亿元,结转的收入分别为130.95亿元、202.71亿元、242.24亿元。也就是说,虽然滨江集团的全口径销售规模不断上涨,但权益销售额占全口径销售额的比例却不足50%,甚至在合约销售额冲破“千亿”的2019年达到三年来最低,仅为37.73%。

  财经评论员严跃进对网易财经表示,“一般来说,从合作角度看,权益销售额基本上要超过75%,如果类似权益销售额低于50%,(房企)本身就在项目方面过于显得“单薄”,对业绩是不利的。”

  财报显示,滨江2019年净利润为16.31亿元,同比增长34.03%。尽管净利润同比增长,但与合约销售额处于同水平的其他房企相比,滨江的盈利水平却相差甚远。在网易财经统计的2019年合销比排行榜上,同样靠合同销售额突破“千亿”的中国奥园,2.33倍的合销比的数值只有滨江的一半,位于榜单第16位,处于中位。

  2019年,中国奥园与滨江的合约销售额均破千亿,但2.33倍合销比的中国奥园实际营收505.3亿元,净利润为52.2亿元。而合销比高达4.49倍滨江的净利润仅为中国奥园的三成。

  实际营收与动辄千亿的合约销售额相差巨大的不止滨江,位列本次合销比排行榜第二的正荣地产,合销比也突破了4倍。2017-2019年,正荣地产公布的合约销售额分别为701.5亿元、1080.17亿元、1307.08亿元,号称连续2年突破千亿,但对应的实际营收只有为199.95亿元、264.53亿元、325.58亿元。如果按照房企确认营收需要1-2年的时间计算,正荣地产2017-2019年的营收之和为790.06亿,勉强超过其在2017年公布的合约销售额。正荣地产的真实规模真的如它对外公布的那么大吗?

  目前正荣地产并未对外公布权益销售额。据第一财经报道,2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。这样算来,过去三年正荣的权益销售额占合约销售额的比例分别为50%、33.4%、28.4%。特别是合约销售额破千亿的2018年和2019年,正荣的权益销售额占比仅在三成左右,远远低于行业平均水平,全口径合约销售额“水分”巨大。

  合约销售额破千亿的背后,是正荣地产的合作项目增多所致。中诚信国际出具的一份对正荣地产2019年跟踪评级报告中指出,近年来正荣地产通过合联营方式获取项目方式逐渐增多,销售权益比例下降至较低水平。

  正荣地产的盈利能力也面临考验,2019年正荣地产实现净利润30.94亿元,净利润率为9.5%;毛利润为64.98亿元,毛利率19.96%,同比下降2.8个百分点。尽管正荣地产的净利润和净利润率都实现上涨,但与行业内头部房企超15%的净利润率相比,正荣地产不足10%的净利润率,显示盈利能力仍偏低。

  2019年中国金茂实现合约销售额1608亿元,营收433.56亿元,合销比数值为370.9%,居合销比榜单第三位。中国金茂并未公布实际的权益销售额的确切数额,仅在业绩发布会上表示,2019年销售的权益比例超过50%。如果按照50%来计算,2019年,中国金茂的权益销售额为804亿元,也未超过千亿。

  数值越小越实力越强

  网易财经统计的合销比排行榜上,绿地控股、碧桂园、中国恒大垫底,排名倒数前三位。严跃进对网易财经分析认为,“销售数据是大家都能看到的,但营业收入数据涉及很多(方面),如企业的资金、企业的其他财务政策。一般来讲,做大销售规模的数据相对好做,卖多少房子(决定),但是要转化为营业收入是有很多因素的,小企业营业收入数据是偏小的,但销售数据(如果)偏大,这样合销比值就高,反过来,大企业正好相反” 。

  数据显示,尽管中国恒大、碧桂园和绿地控股的合同销售额数据较大,但营收数据相比于正荣地产、滨江集团而言,对应数值也更大,但作为巨头,项目中显然有更多的主导权,合销比排名垫底就在情理之中。

  中国恒大公布的2019年合约销售额为6010.6亿元,对应的营收为4775.6亿元,合销比只有1.25倍。财报中并未公布权益销售额具体数据,但克尔瑞数据显示,2019年中国恒大的权益销售额为5782.1亿元,占合约销售额的比重为96%,远远高于行业内75%的平均水平。

  与国内其他房企做法不同, 2018年8月起,碧桂园不再使用合同销售额口径,而是改为披露权益合同销售额。碧桂园总裁莫斌曾回应称,公布权益销售额是导向问题,“碧桂园要做自己的事,不要搞虚的,要做有质量的发展,不要做有规模的发展”。

  合销比排行榜最后一位的绿地控股,和其他房企不同之处是,2019年的合同销售额低于营收额。财报显示,绿地控股2019年的合同销售额为3880亿元,营收为4278亿元,合销比为90.7%。克尔瑞数据显示,绿地2019年的权益销售额为3492.2亿元,据此计算,绿地的权益销售额占比为90%。

  总结来看,排名垫底的巨头,不管是公布的合同销售额还是权益销售额,营收的高低成为缩小比值的关键因素。

  不过,即便是销售额和营收都超过其他房企,巨头在2019年的盈利表现也是参差不齐。其中,碧桂园的盈利能力在三巨头中表现最优。2019年,碧桂园实现营收4859.1亿元,毛利润约1266.4亿元,毛利率为26.1%,净利润为612亿元,净利润率为12.6%。

  2019年,中国恒大的毛利为1329.4亿元,毛利率为27.8%,净利润为335.4亿元,净利润率为7.0%。

  绿地的盈利能力是三巨头里最低的。2019年实现归母净利润为147亿元,归母净利润率为3.4%。碧桂园和恒大的归母净利润分别为395.5亿元、172.8亿元,归母净利润率分别为8%和3.6%。

  2019年,融创中国实现合约销售额为5562.1亿元,实际营收1693.2亿元,合销比3.28倍。融创是合销比top10中唯一一家真实营收也突破千亿的房企。

  尽管合销比排名靠前,但融创的盈利能力极强。财报显示,2019年融创实现毛利414.1亿元、净利润281.6亿元,归母净利润260.3亿元。毛利率、净利润率和归母净利润率分别为24.5%、16.6%、15.4%。

  在融创281.56亿元的净利润中,合营、联营公司占比同样不低。来自合营、联营公司物业销售所贡献的净利润为81.5亿元,同比2018年增长了64.4%,占2019年净利润近三成。

  华夏幸福是除了绿地、碧桂园和恒大外,唯一一家合销比低于1.5倍的房企。与三巨头动辄数千亿的合同销售规模相比,华夏幸福2019年合同销售额为1431.72亿元,同比下降12%;营收为1052.1亿元,同比却增长25.55%,合销比1.36倍;归母净利润为146.12亿元,同比增长24.4%,归母净利润率为13.9%,勉强完成了与第二大股东中国平安2019年净利润不少于144.88亿元的对赌协议。


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