本报记者 陈婷 童海华 深圳报导
近来，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（002314.SZ，以下简称“南山控股”）发表成绩快报，2019年完结运营收入72.41亿元，同比添加2.68%；净利润3.95亿元，同比下滑21.37%，根本原因系本期结算的产品毛利率下降。
南山控股于2018年吸收深圳赤湾石油基地股份有限公司后，成为国内第一家物流地产A股上市公司，至今仍以房地产事务为支撑性主业。
《我国运营报》记者发现，2016～2018年，南山控股房地产事务完结的出售额继续下滑至51亿元，毛利率亦在2019年上半年下降4%。另一方面，公司不断加大融资力度，2019年前三季度2.8亿元的财政费用就已挨近2018年全年总额。2016～2019年末，南山控股的财物负债率从55.89%上升至73.09%。
2020年3月4日，南山控股方面在承受本报记者正常采访时标明，房地产事务的毛利率受结转项目影响有所动摇；出售额则遭到物业所在城市差异以及方针影响。一起，南山控股方面以为，房地产事务出售额的下滑不会对公司的全体展开形成影响，且公司注重财政危险办理，流动性相对健康。
深圳物业售罄 出售额受掣肘
2015年，我国南山开发（集团）有限公司旗下的深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”）成功注入主营集成房子事务的兄弟企业——高雅股份，高雅股份就此更名为“南山控股”，变成一家房地产开发公司。记者留意到，2015年末，南山控股方面曾称要“保证住所开发事务成为南山控股安稳的现金输出板块。”
现在，南山控股已成为一家以仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城归纳开发为培养性主业的企业。到2019年上半年末，房地产开发事务占公司总运营收入的56.26%，为近5年来新低。
南山控股的首要开发区域为姑苏、长沙、深圳、上海、武汉、南通等城市。2016～2018年，公司的房地产事务出售区域会集在姑苏和深圳区域，其间完结的合同出售金额分别为67.5亿元、52.49亿元和 51亿元，出现不断下滑趋势。
有必要留意一下的是，南山控股的房地产事务却接连多年保持着高于同行的毛利率，在2017年打破50%，2019年上半年较2018年同期虽有所下降，但仍到达54.9%。
南山控股方面临记者标明，房地产事务出售额下滑首要有两个原因：一是公司出售的物业在城市散布上有所差异。具体表现是，南山控股于2016年的签约出售额包含一线城市的深圳物业，且该物业在当年根本售罄，产品均价较高，然后拉高全年出售金额。2017～2018年，公司出售的物业大致散布在二三线城市，如姑苏、武汉、长沙等，全体出售均价较2016年有所回落。二是受国家房地产调控方针影响，出售去化压力增大，公司为应对商场改变，调整了项目开发节奏。
对此，记者查阅材料发现，南山控股在历年财报中发表的深圳住所项目仅有“山语海”一个。2016年，公司完结的合同出售面积39.4万平方米，其间，“山语海”项目完结的出售面积为3.69万平方米，超越该项目可供售面积的一半。安居客多个方面数据显现，2016年深圳的均匀房价为43289元/平方米，次于北京和上海。
2017年，“山语海”项目完结1.63万平方米的出售面积，且期内再无新增可售面积；2018年，“山语海”项目计容面积内的建造悉数竣工，并将余下的1.08万平方米悉数出售结束，至此，南山控股不再发表“山语海”项目的出售状况。
别的，南山控股所发表在深圳的仅有租借物业——南山赤湾物业，其租借率改变在近3年来为安稳状况，达80%左右。
到2019年上半年末，南山控股累计持有待开发土地面积50.28万平方米，计容面积97.28万平方米，散布在姑苏、南通、合肥、长沙、武汉这五个城市。南山控股方面临记者标明，公司对姑苏商场十分有决心，后期仍然会侧重重视姑苏及其楼市的展开。
对此，记者向南山控股了解其对深圳等珠三角区域城市的布局规划。南山控股方面称，公司亲近重视粤港澳大湾区中的展开机会，并寻觅适宜的项目。2019年，公司先后出资了“深圳南山区招商大街赤湾西牛埔仓库区城市更新单元项目”（以下简称“赤湾西牛埔旧改项目”）以及“深圳赤湾海祥阁项目”（以下简称“海祥阁项目”）。
记者从深圳市南山区城市更新局得悉，赤湾西牛埔旧改项目分为4个地块，包含一个二类居住用地、两个公园绿洲及一个教育设备用地，其间居住用地的规划容积约为12万平方米。
2019年9月，南山控股拟以自有资金约2.15亿元向深圳市海鹏锦出资展开有限公司（以下简称“海鹏锦公司”）增资并获得其50.98%股权，然后获得海鹏锦公司旗下的海祥阁项目。南山控股方面标明，海祥阁项目开发远景杰出，估计将对公司财政状况和运营效果带来活跃影响。
另一方面，上海华夏地产剖析师卢文曦告知本报记者，房地产事务出售额的下滑与布局的城市以及企业是否做到快周转有关。“有的企业的确进行了扩张，可是去化速度慢，也是一件很费事的工作。”而南山控股重启对深圳的布局规划，其着手的是具有开发周期长、转化速度慢的旧改项目，以及行将入市的“海祥阁”，能否再度激活公司继续萎缩的房地产出售额，还有待继续调查。
偿债压力与超量担保
面临房地产主业出售额的下滑，南山控股方面临记者标明并不会对公司的全体展开形成影响。有必要留意一下的是，到2019年12月31日，南山控股的总财物约为424.58亿元，总负债约为310.32亿元，归属于母公司股东的所有者权益为84.04亿元，总财物较年头添加33.8%。
2016～2019年末，南山控股的财物负债率逐年上升至73.09%，为上市以来最高位。2019年归属于公司普通股股东的加权均匀净财物收益率为4.77%。根本每股收益0.1458元/股，较2018年下降21.37%。
记者留意到，南山控股在2019年加大了融资力度。2019年前三季度运营性活动发作的现金流净额为-3.55亿元，比2018年同期亏本起伏增大。与此一起，公司的筹资活动现金流净额则到达22.55亿元，其间告贷获得的现金流入为76亿元；财政费用达2.8亿元，挨近2018年全年的总额。
有必要留意一下的是，除了明面上的负债，南山控股还存有一笔“隐形”债款。
2月17日，南山控股发布对外担保布告称，近期公司为控股子公司宝湾物流控股有限公司向民生银行深圳分行请求的2亿元授信额度供给连带责任担保。
到现在，南山控股及部属公司累计实践发作对外担保总额为 100.12亿元（含上述担保），已占 2018年度经审计的归母净财物的 123.9%。2019年上半年末，对财物负债率超越 70%的单位担保金额为41.7亿元。
南山控股方面阐明，对外担保包含公司对子公司、子公司对子公司以及公司或子公司对参资公司发作的担保，首要为宝湾物流、地产及产城项目的运营及开发需求发作的项目融资供给担保。
记者整理布告计算标明，2019年以来，南山控股对外供给担保的金额累计为26.6亿元，其间一笔1亿元担保额的被担保目标在2018年为亏本状况；南山控股旗下房地产展开主体南山地产对外供给担保36亿元，被担保目标在2018年和2019年均为亏本状况，4笔担保中有3笔的被担保目标在对应年度的运营收入为0。
实践上，公司担保金额占净财物份额并没有清晰约束，但《关于标准上市公司对外担保行为的告诉》规则，上市公司及其控股子公司的对外担保总额，超越最近一期经审计净财物50%今后供给的任何担保，须经董事会审议通往后，经股东大会批阅。
一位不肯签字的金融界业内人士对本报记者标明，对外担保总额对公司形成的财政危险要从公司本身的现金流、被担保目标的质量等方面做归纳剖析。该人士以为，对外担保的发作是因为单凭被担保目标的信誉和还款才能不足以获得满意的借款，因而对供给担保的公司来说，对外担保能够看成是一笔“隐形的债款”。
记者留意到，2019年，南山控股也对本身债款结构做出了调整。2019年三季度末，公司的短期有息负债由2018年末的42.46亿元下降到27.03亿元，长时间有息负债则由44.17亿元上升到66.22亿元。到2019年三季度末，公司账面现金为42.03亿元，可掩盖短期债款。
对此，南山控股方面临记者标明，近年来公司房地产和物流园区项目规划有所添加，首要经过银行授信、公司债、战略合作和财物证券化（2018年末成功发行南山地产购房尾款财物支撑收据；2019年成功发行宝湾物流百亿储架仓储物流CMBS 17.89亿元）等方法获取资金，根本满意出资需求。
别的，南山控股方面临记者泄漏，公司现在正在活跃推动发行财物证券化产品（CMBN）15亿元，以拓宽融资途径。
（修改：赵毅校正：颜京宁）
